كيفية جعل عقد الإيجار
نصائح / / December 19, 2019
جعل مجرد التحفظ: في هذه المقالة سنركز على وجه التحديد على عقد استئجار التجاري لأماكن العمل، الذي تحكمه الفصل 35 من القانون المدني وجزئيا الفصل 5 من قانون الإسكانوهذا هو التعاقد مع شقة الفردية. في القانون هناك فرق بين توظيف العقد (وهو الشخص الطبيعي) والإيجار (التي هي كيان قانوني). ومع ذلك، في الكلام العادي يستخدم راسخة كلمة "إيجار". لذلك، في المواد من أجل البساطة، وسوف نستخدم الناحيتين - "التوظيف" و "استئجار" - كما يعادلها.
وثائق
في أي حال من الأحوال لا تتردد في طلب المالك لتوفير مجموعة كاملة من الوثائق:
- جواز السفر.
- بالضرورة شهادة تسجيل حقوق الملكية إلى الشقة.
- اختياري: دفع إيصالات مدفوعات فائدة (للتأكد من أنه لا يوجد لديه الديون) ومقتطف من بيت الأشخاص المسجلين على السكن.
إذا كان أصحاب الشقة المثال لا الحصر، وموافقة واحد منهم ليست كافية، تحتاج إلى الحصول على موافقة جميع. ربما ثلاثة سيناريوهات:
- إرفاق موافقة خطية من جميع الملاك المشتركين.
- واحد يشترك في ملكيته يدخل في عقد مع التوكيل من جهة أخرى.
- وفي ختام العقد جميع أصحاب موجودة في شخص (إذا كان العقد ينص على أن الشقة للإيجار في الوقت نفسه كل من أصحاب).
من الناس الذين ليسوا أصحابها، ولكنها مسجلة في السكن، كما هو مطلوب موافقة خطية. خلاف ذلك، فإنها يمكن أن الدفاع عن حقوقهم في أي وقت، وسيكون لديك للنظر على وجه السرعة لبناء مساكن جديدة.
وبما أننا نتحدث عن التعاقد مع شقة، ثم صاحب العمل - فرد. لذلك، فمن الضروري لجلب جواز السفر. إذا كنت تسير على العيش في شقة أكثر من واحد، ثم البيانات جواز سفر الثانية (الثالث والخامس)، ومطلوب أيضا المستأجر.
عقد ايجار اموال غير المنقولة الخاضعة لتسجيل حالة. باستثناء ما تم الاتفاق عليه في أقل من عام.
وقت
عقد العمل يمكن أن يكون على المدى القصير (حتى سنة واحدة) وطويلة الأجل (من سنة إلى خمس سنوات). إذا كان العقد على فترة ليست كلمة، ويعتقد أنه كان قد سجن لمدة أقصاها خمس سنوات. والفرق الرئيسي بين العقود طويلة الأجل وقصيرة الأجل - شروط الإخلاء.
عقد قصير الأجل
يجوز للمالك يصف الفترة التي يجوز إنهاء العقد من قبل الطرفين مقدما. إذا لم يتم تحديد هذه الفترة، فإنه لا يحق للمستأجرين نزع قبل انتهاء العقد. ولكن في نهاية هذه الفترة، قرر صاحب بالفعل أن يواصل اتخاذ شقة مع نفس المستأجرين أو البحث عن شركاء آخرين.
اتفاق طويل الأجل
لجزء مع المستأجرين للمالك أكثر صعوبة بكثير. عند انتهاء العقد المالك لا يمكن ببساطة تستقر في شقة لشخص آخر إذا كان لم يخطر له المستأجر المطلوب لا تقل عن ثلاثة أشهر قبل نهاية العقد، فإنه يعتقد أن العقد يتم توسيع تلقائيا بالنسبة لعمرها شروط.
إذا قال المالك أنه لم يعد خطط لتسليم الممتلكات، ويجب على المستأجرين الخروج. ولكن في هذه الحالة أنه حقا لا يمكن أن الشقة في السنة على الأقل، وإلا فإن المستأجرين السابقة الحق في الذهاب إلى المحكمة والتعويض عن الأضرار الطلب.
وعلى النقيض من المالك والمستأجر قد إنهاء العقد في أي وقت دون تفسير.
حالة الشقة والممتلكات
الإصلاحات والتحسينات
حرق السؤال: من الذي يجعل الإصلاحات؟ وعادة ما يكون العقد هو صياغة أنه "بعد انتهاء عقد الإيجار ملزمة المستأجرين للعودة أماكن العمل في نفس الشكل الذي منحت". ولذلك، ينبغي أن يكون العقد على الفور تشير إلى أنه يمكنك تغيير في شقة وما هو ليس كذلك.
وبالإضافة إلى ذلك، من دون موافقة المالك من المستأجرين ليس لديهم الحق في إعادة إعمار وترميم المباني. على سبيل المثال، وإصلاح لا يمكن أن تأخذ فقط وهدم الجدران الداخلية وتوسيع المدخل.
إذا يمكن أن يتم إصلاح خارج، مطلوب العقد أن يصف، وكم ينبغي خفض الإيجارات. إذا كان مؤشرا ليست كذلك، قد تحدث الحالة التي أنت نفسك سوف نقوم بإصلاح كل شيء، ومالك ببساطة يرفض لتعويض النفقات الخاصة بك.
جميع الإصلاحات وتنفق على ذلك - على عاتق المستأجر. وتحتفظ ليس فقط النظام في الشقة، ولكن أيضا هي المسؤولة عن سلامة الممتلكات.
إصلاح من المالك يجب القيام به، وجميع النفقات التي تتحملها له (المحدد ما لم خلاف ذلك في العقد). إذا لم المالك تظهر الفائدة في إصلاح عندما يكون مطلوبا، إزالة الخاصية لديه الحق في:
- أداء مستقل إصلاح، المنصوص عليها في العقد أو الناجمة عن الضرورة الملحة، ومع المؤجر لاسترداد التكلفة؛
- تتطلب تخفيض مقابل الإيجار.
- للمطالبة بفسخ العقد والأضرار.
عندما تقومون به إصلاح أو شيء من شراء جديدة في شقة القابلة للإزالة، من الناحية القانونية، وجعل لكم من التحسينات. ويمكن أن يكون للانفصال ولا ينفصلان. على سبيل المثال، إذا كان المستأجر على نفقته الخاصة تعيين مكيف الهواء أو سخان (ولم المالك لا يقلل من الإيجار ولا تغطي تكلفتها)، يحق له أن يأخذها معه.
تحسينات المستأجرة، مثل ورق الحائط الجديد، مع عدم وجود zaberosh دون تفسد مظهر من الشقة. ولذلك، فإن المستأجر قد تتطلب سداد قيمتها عند انتهاء مدة العقد. لكن شرط اقتنعت في هذه القضية، إذا كان يحدد العقد أن المالك لم يعترض على هذا التحسن.
حالة الممتلكات
المالك يجب أن تعطي المستأجر الممتلكات في حالة جيدة. وهذا يعني أن إذا كان هناك شيء يمنعك من استخدام الشقة، يجب على المالك إصلاح هذه القضية نفقتهم الخاصة. حتى واحد عن الذي لم يكن يعرف في ذلك الوقت من تسليم الشقة. على سبيل المثال، قمت بنقلها في وفوجئنا أن نجد أن جميع الأنابيب قد فسدت طويلة وغسل في الحمام من المستحيل بكل بساطة. المالك يجب ملء هذه الفجوة في أقرب وقت ممكن وخالية تماما من التهمة. إذا لم يحدث ذلك، يمكنك إما إزالة سبب تسديد الطلب الخاص وأو إنهاء العقد.
تحذير: يجب على المالك إصلاح نفقتهم الخاصة فقط تلك العيوب التي لا هو ولا تعلمون.
إذا تفتيش شقة ترى أن هناك شيئا ما لا يعمل، أو كنت قد حذر عن هذا مسبقا، لديك الحق الخاص - أن توافق على هذا الشرط وأو للبحث عن خيار أفضل.
أيضا، يوصي المحامين أنه بالإضافة إلى الاتفاق على جعل الفعل الشقق الاستقبال. كما هو حالة محددة من الأثاث، والسباكة، والأرضيات والنوافذ، وغيرها من الأمور. وفي وقت لاحق، وهذا سيساعد على تجنب الخلافات حول نوعية إصلاح والأثاث. وبطبيعة الحال، في الشقة من أثاث ومعدات السوفياتي القديم دون هذا لا يمكنك أن تفعل. ولكن مالك، والإقامة تاجر مع الأثاث والأجهزة باهظة الثمن، ويهتم في حقيقة أن جميع الظهر الملكية ل في حالة جيدة، لذلك يمكن حتى إرفاق صور للممتلكات والشيكات يؤكد فيه التكلفة. توهين الطبيعي، وبطبيعة الحال، تؤخذ بعين الاعتبار. ولكن بالنسبة لشاشة التلفزيون مكسورة والمستأجر على الدفع.
الالتفات إلى شيء من هذا القبيل وبأنه "مسؤولية مشتركة"، إذا كنت استئجار شقة مع شخص ما في ارتياد النوادي. إذا لم العقد ينص على بند المسؤولية مشتركة ومتعددة، وسوف تتحمل المسؤولية الكاملة من جانب واحد الذي اختتم العقد. هذا إذا جارة الإهمال بك أن شيئا ما سوف كسر، وهذا الاتهام عقد تسجل سوى لك، ومن ثم تضطر لدفع لك.
استئجار
وينص العقد على الدستور وأحكام وشروط دفع الإيجار. إذا تعليمات محددة حول ذلك لا، فمن المفترض أن تكون مماثلة لتلك المستخدمة عادة عند تأجير الممتلكات مماثلة: في حالة الشقة عبارة عن كمية الصلب ودفعه كل شهر.
إذا طلب المالك مباشرة ليسدد لمدة 2-3 أشهر مقدما أو تعهد، في العقد هو مطلوب منها للتسجيل.
كما ينبغي أن تشير الوثيقة كيف في كثير من الأحيان، وإلى أي مدى يمكن لمالك العقار رفع رسوم. في الممارسة العملية، والإيجار عادة ثابتة يزيد كل عام تصل إلى 10٪ من القيمة الأولية. ولكن كل هذا هو في تقدير الأطراف.
إذا لم يتم تضمين العقد بندا من هذا القبيل، والمالك لا يزال لديه الحق في رفع الإيجار، ولكن لا يمكن أن يتم إلا مرة واحدة في السنة. وعلاوة على ذلك، يجب أن يخطر المستأجر مقدما في الكتابة. إذا كان غير راض على شروط جديدة، وانه يمكن إلغاء العقد من طرف واحد.
المستأجر أيضا لديه الحق في مطالبة بخفض الإيجار، وإذا كان ذلك بسبب ظروف خارجة عن إرادتها، وشروط العين المؤجرة تدهورت.
بالإضافة إلى ذلك
التحدث إلى مالك عن كل التفاصيل. سيكون لديك على الأرجح لتلبية كثير من الأحيان. يشعر بالقلق حول شقته، كنت تقلق بشأن نوعية السكن، لذلك تعلم كيفية التفاوض ووضع كل هذا الاتفاق الشفوي في الوثيقة.
نادرة، ولكن يحدث ذلك الوضع غير سارة: في بعض الأحيان أصحاب مثل الذهاب دون سابق إنذار، حتى في حالة عدم وجود سكان وعدة مرات في الشهر. وهذا هو السبب لفسخ العقد مع التعويض عن نفقات المستأجر النقل. لتجنب هذا، ببساطة إضافة سطر واحد إلى اتفاق على عدد المرات قد يكون المالك في الظهور، سواء لتحذير لكم عن ذلك في وقت مبكر أمر ضروري، وحدد حظر الزيارات العفوية الى حسابك لا.
تعلم كيفية تطبيق المالك للضيوف، للحيوان، وتشير إلى هذا في العقد.
إلا التفاوض وتحديد كل التفاصيل هذا الشأن، وكلا الجانبين سوف تكون قادرة على العيش من دون صراع ودون الكثير من القلق.
إنهاء العقد في المحكمة
لقد تحدثت بالفعل عن حقيقة أن المؤجر هو ليس من السهل أن جزءا مع المستأجر، على الدور الهام الذي تقوم به نوع من العقد. ولكن صاحب العمل الحق في إنهاء العقد في أي وقت، ولكن مع شرط واحد: يجب عليه أن يخطر المالك عن رغبته في الأشهر الثلاثة في الكتابة.
لكن في بعض الأحيان تتفق مستحيلة إنسانيا، وإلى جانب واحد ليس هناك سوى طريقة واحدة للخروج - لتحقيق العدالة من خلال المحاكم، وإنهاء العقد.
وبناء على طلب من العقد المؤجر يجوز إنهاء قبل الأوان من قبل المحكمة في الحالات التي يكون فيها المستأجر:
- ويستخدم العقار لخرق مادي من العقد، أو مع الانتهاكات المتكررة.
- تفاقم بشكل كبير قيمة العقار.
- أكثر من مرتين على التوالي لا يدفع الإيجار في الوقت المحدد.
- لا إصلاح من الممتلكات في الوقت المحدد في العقد، وإذا كان إصلاح العقد هو من مسؤولية المستأجر.
المالك يمكن إنهاء الاتفاق في المحكمة، إلا إذا كان في الكتابة تتطلب المستأجر للقضاء على الانتهاكات.
وبناء على طلب من عقد الإيجار المستأجر يجوز إنهاء قبل الأوان من قبل المحكمة في الحالات التالية:
- المالك لا توفر السلع أو يخلق العقبات التي تحول دون استخدام الخاصية بالكامل؛
- الملكية ديه العيوب التي لم ينص عليها المالك في العقد، لم تكن معروفة سابقا للمستأجر ولا يمكن اكتشافها أثناء التفتيش على الممتلكات؛
- المالك لا يجعل إصلاحات كبيرة في الممتلكات المحددة في العقد أو فترة زمنية معقولة.
- الملكية بسبب ظروف خارجة عن إرادة المستأجر في حالة غير صالحة للاستخدام.
عند انتهاء عقد الإيجار للمستأجر مضطرة لإعادة الممتلكات إلى المؤجر في نفس الحالة التي تلقتها، مع الأخذ في الاعتبار البلى العادي أو في حالة المنصوص عليها في العقد.
وفي الختام، فإننا نعتبر نقطتين هامة أخرى.
إذا يعطي المالك أو يبيع العين المؤجرة، عقد الإيجار فإنه يتوقف. وبعبارة أخرى، عندما يأتي شخص في ويقول: "للخروج، I بيع شقة" - غير قانوني. تغيير في الملكية لا إنهاء لا يترتب على عقد تأجير أماكن المعيشة.
إذا لزم الأمر، يمكنك تغيير المستأجر (المستأجر). وهذا هو، إذا أبرم العقد لزوجها، وانه، على سبيل المثال، ويذهب إلى القطب الشمالي في رحلة طويلة، يمكنك تغيير المستأجر في زوجته بموافقته. في هذه الحالة، فإن العقد لا يزال هو نفسه، وبنفس الشروط، لا يزال هذا المصطلح لتدفق ولا يمكن إعادة تعيين. ولكن لا يمكن التخلص من الروتين، إذا كان هناك أي مشاكل (على سبيل المثال، إذا كان لديك لإلغاء العقد أو شيء لجمع من خلال المحاكم).