7 مشاكل عند شراء شقة في السوق الثانوية يسهل تجنبها
حياة / / January 06, 2021
أولغا بازوتينا
مدير عام الشركة "الرهن العقاري. مركز». خبرة عمل في مجال الرهن العقاري - 17 سنة.
في مصادر مختلفة ، يمكنك الحصول على نصائح حول كيفية اختيار مكان السكن والمطور ، وحساب مبلغ القرض ، ولكن في بعض الأحيان يتم التغاضي عن عملية التحضير للمعاملة نفسها. يمكن أن يكون هذا هو الجزء الأصعب من عملية الشراء بأكملها.
نحن نحلل المشاكل الشائعة التي يمكن أن تنشأ إذا لم تقترب من إبرام صفقة بعناية.
1. بعد إتمام الصفقة ، بدت الشقة مختلفة
في المرحلة النهائية ، قبل الشراء ، تلتقي بالبائع في شقتك أو منزلك المستقبلي. كل شيء على ما يرام ، وأنت سعيد وتنتظر الحركة ، تخيل مدى جمال ترتيب الأطباق في المطبخ وتعليق الستائر في غرفة المعيشة ، ووضع كرسي بذراعين ومصباح في زاوية مريحة بجوار قابس كهرباء.
يتم تنفيذ الصفقة ، وتقود إلى منزل جديد وتجد أن جميع المقابس قد مزقت من الجذور ، وألواح القاعدة ممزقة ، وورق الحائط مخدوش ، وجميع الخزائن الجميلة وطاولات السرير قد تم إزالتها. ترى جدرانًا عارية وتفهم أنه سيكون لديك إصلاحات ونفقات إضافية.
كيف تمنع
يجب أن يذكر العقد بالإضافة إلى ذلك ما يبقى سليما بعد تسليم المفاتيح ومغادرة المالكين السابقين. لمزيد من الموثوقية ، يمكنك إرفاق صور للشقة بالمستند في الوقت الذي اتخذت فيه قرار الشراء وتوقيع الأوراق مع البائع. في هذه الحالة ، عندما تستلم المفاتيح وتدخل الشقة ، لن تكون هناك مفاجآت بالنسبة لك.
2. المالك السابق ليس في عجلة من أمره للتحقق
لقد اشتريت شقة وترغب حقًا في إنهاء الصفقة والانتقال إلى منزلك الجديد في أسرع وقت ممكن. بالإضافة إلى البائع ، فهو يحتوي على مسجل عدد قليل من الناس ، والمالك السابق ليس لديه الوقت لفحص كل شخص من الشقة. أنت توافق على إلغاء تسجيلهم في غضون شهر. مر شهر أو شهرين ، لا يقوم الناس بتسجيل المغادرة ، والبائع لا يريد الاتصال.
كيف تمنع
من الأفضل انتظار الإصدار القانوني الكامل للشقة قبل الشراء. ولكن إذا كنت في عجلة من أمرك ، فتأكد من أن تحدد في اتفاقية الشراء والبيع التواريخ التي سيتم فيها إزالة كل شخص مسجل في الشقة من السجل.
إذا ظهرت مشاكل ، فلا داعي للخوف: يمكنك دائمًا طرد الغرباء من خلال المحاكم. سوف يساعد المحامون المختصون.
3. بعد توقيع العقد وتقديم دفعة ، يرفض البائع البيع
انتهى عذاب الاختيار: لقد اخترت شقة تناسب جميع المعايير ، وبدأت في التحضير للصفقة ، إما بمفردك أو من خلال سمسار عقارات تقدموا بطلب للحصول على الموافقة على الرهن العقاري. وفجأة يقول المالك أنه غير رأيه في بيع الشقة. أو وجد مشترًا مستعدًا لشرائه بشروط أفضل: على سبيل المثال ، يدفع نقدًا. يعيد المالك الدفعة المقدمة ويغلق الباب أمامك حرفيًا.
كيف تمنع
ينص الاتفاق المسبق بالإضافة إلى ذلك على أنه بعد استلام الوديعة ، يضمن بائع الشقة ذلك تم تعيينه لك ، وفي حالة مخالفة شروط العقد ، لا يقوم فقط بإعادة السلفة ، بل يدفع لك أيضًا مصادرة.
من الواضح أن المواقف يمكن أن تكون مختلفة ومن المستحيل توفير كل شيء في إطار الاتفاقية. لكنك ستحصل على ضمان إضافي لسلامة البائع: قلة من الناس يريدون دفع الغرامة.
4. تم إبطال الصفقة بسبب مشاكل صحية للبائع
تم الانتهاء من جميع مراحل المعاملة ، وتنتقل إلى منزل جديد ، وتستقر وتكتشف أن المعاملة تحولت إلى باطل: البائع أو أحد البائعين (إذا تعدد أصحاب العقارات) بقرار من المحكمة محدودةالقانون المدني للاتحاد الروسي المادة 17. الأهلية القانونية للمواطن في الأهلية القانونية المستحقة اضطراب عقلي. يمكنك أن تتخيل ما هو الرعب والمشاكل التي تنتظرك بعد هذه الأخبار.
كيف تمنع
حتى إذا لم يثير البائع شكوكك ، ويبدو رائعًا ويتواصل بشكل مناسب ، تأكد من طلب شهادات من طبيب نفسي (PND) ومستوصف مخدر (ND). قد يبدو لك أنه من القبيح أو غير الملائم طلب مثل هذه المستندات ، لكن بيانات الشهادة هي طلب قياسي في المعاملات العقارية. تذكر أنك تحتاج أولاً وقبل كل شيء إلى القضاء على جميع المخاطر الشخصية ، والتأمين على نفسك والتنبؤ بكل شيء.
5. تم إلغاء المعاملة بسبب الحالة غير الملائمة لأحد المشاركين
أنت تصل إلى الصفقة ، وتبدأ عملية التوقيع على المستندات وتفهم أن البائع قوي سكران. قررت مع جميع المشاركين الانتظار بضع ساعات حتى يعود إلى رشده. بعد فترة ، تجتمع مرة أخرى ، وتوقيع المستندات. حسنًا ، لقد انتهى الأمر ، ستحصل على المفاتيح. لكن بعد أسبوعين ، أعلن البائع أنه كان مخمورًا ولا يتذكر أي شيء: الصفقة غير صالحة ، يجب إعادة المفاتيح والخروج من الشقة على الفور.
كيف تمنع
إذا كان أحد المشاركين أثناء المعاملة تحت تأثير مواد تغير وعيه ، فيمكن التعرف عليهالقانون المدني للاتحاد الروسي.المادة 177. بطلان صفقة قام بها مواطن غير قادر على فهم معنى أفعاله أو توجيهها غير صالحة. لمنع ذلك ، انتبه إلى ما إذا كان سلوك البائع يختلف عن السلوك المعتاد - الذي لاحظته بالفعل خلال مراحل التحضير للمعاملة. إذا فهمت أن الشخص ، على سبيل المثال ، مخمور ، فقم بتأجيل المعاملة إلى يوم آخر. حتى لو بدا هذا غير مريح للغاية ، فإنه سيوفر عليك بالتأكيد من المشاكل المحتملة في المستقبل. احصل على قسط جيد من النوم قبل الصفقة ولا تأخذ أي شيء "للشجاعة".
6. هناك خلاف بين البائع والمشتري بسبب التكاليف الإضافية
لقد بدأت الصفقة ، وأخذت في الاعتبار التفاصيل المختلفة ، ودفعت مقابل التقييم و تأمين. وفي نفس الوقت تحتاج ، على سبيل المثال ، إلى خدمات سمسار عقارات أو محامٍ لإضافة بنود إضافية إلى اتفاقية الشراء والبيع. أو تقوم بتحويل الأموال من خلال خلية أو خطاب اعتماد. ينشأ نزاع بينك وبين البائع حول من يجب أن يغطي هذه التكاليف.
كيف تمنع
اتفق مقدمًا مع البائع على من سيتحمل التكاليف الإضافية وكيف سيتحملها. من الأفضل إصلاحها في اتفاقية مسبقة: ستوفر لك أعصابك ، ولا تفسد علاقتك مع البائع ولا تطغى على متعة شراء منزل.
7. طريقة الدفع غير متفق عليها مسبقا
أنت تقود سيارتك إلى اجتماع وتحمل نقودًا في حقيبتك لأنك تعتقد أن مندوب المبيعات الخاص بك سيحب رؤية النقود بشكل أفضل. ومع ذلك ، أثناء المعاملة ، اتضح أنه يريد تلقي الدفع إلى الحساب أو وضعه في خلية. قد يتضح أنه لا يمكنك طلب خلية من البنك على الفور ، نظرًا لعدم وجود مثل هذه الخدمة في الفرع الذي تتم فيه معاملتك ، أو أن جميع الخلايا مشغولة. أو لا يمكنك على الفور معرفة الحساب الذي تريد تحويل الأموال إليه ، ونتيجة لذلك تم تأجيل المعاملة.
كيف تمنع
اتفق مسبقًا مع البائع على كيفية تحويل الأموال أثناء المعاملة: من خلال صندوق ودائع آمن ، وخطاب اعتماد ، وحساب ضمان. أكثر أمانًا وهدوءًا لجميع الأطراف المدفوعات غير النقدية. إذا كنت ستدفع نقدًا ، ففكر مقدمًا في الطريقة الأفضل والأكثر أمانًا للقيام بذلك. يحدث أن تُفقد حقيبة نقود عن طريق الخطأ على الطريق أو تُترك في مكان عام.
قائمة تدقيق
ستساعدك قائمة المراجعة المختصرة هذه على التأكد من عدم تفويت أي شيء مهم عند التحضير لحدث هام مثل شراء شقة.
- ضع في اعتبارك في العقد وسجل في الصورة في أي شكل تحصل على السكن.
- تحقق من الأشخاص المسجلين في الشقة قبل تحرير عقد البيع.
- عند التحضير لمعاملة ما ، ضع في اعتبارك جميع المخاطر الواردة في الاتفاقية المسبقة ، وليس بالكلمات.
- اطلب من البائع معلومات من PND و ND.
- ناقش التكاليف الإضافية مقدما.
- قرر مقدمًا شروط التسويات المتبادلة.
- تأكد من أن جميع المشاركين في المعاملة على علم بما يحدث.
اقرأ أيضا🧐
- لماذا الرهن العقاري طويل الأجل لا بأس به
- استئجار شقة أو الحصول على قرض عقاري: أيهما أكثر ربحية
- كيف تبيع شقة: تعليمات مفصلة