كيفية شراء شقة مرهونة بالفعل

هل يمكن شراء شقة مرهونة بالفعل

تعهد البنك بإسكان الرهن العقاري - يوجد سجل لذلك في سجل الدولة الموحد للعقارات. لا يمكن للمالك إجراء معاملات مع هذه الشقة دون إذن من المرتهن: لن يقوم Rosreestr ببساطة بتسجيل نقل الملكية. لكن هذا لا يعني أنه لا يمكنك بيع أو شراء العقارات المرهونة. كل ما في الأمر أن الإجراء نفسه سيكون أكثر تعقيدًا وأطول.

لماذا تبيع شقة مرهونة

إذا ذهبت الشقة إلى البنك عن طريق المحكمة ، لأن المالك مدين بقرض ، تبيعها المؤسسة المالية بالمزاد العلني. عندما يقرر المالك نفسه بيع الممتلكات المرهونة ، قد يشك المشترون المحتملون في ذلك. يملك الرهون العقارية هناك سمعة بالرق ، ولا يمكن التخلص من أغلالها إلا بالدفع الأخير. إذا باع الإنسان شقة ، فإن هناك خطبًا ما سواء معه أو في الشقة ، كما يعتقد البعض.

في الواقع ، يمكن أن يكون هناك مليون سبب. قرر المالك الانتقال إلى مدينة أخرى للعمل أو إلى شقة أكبر بسبب إضافة الأسرة. انفصل الزوجان ، ويرغبان في سداد الديون وتقاسم المال لشراء شقة الرهن العقاري. لقد غيّر المقترض الظروف المالية ، فلا يستطيع تحمل القرض ويريد إعادته قبل أن يصبح الوضع غير قابل للإصلاح.

بالطبع ، قد يكون السبب شيئًا غير سار: السقف يتسرب ، يوجد عرين للمخدرات في المدخل ، وتجمع شركة الإدارة الكثير من المال كما لو كانت ترش الأرصفة ببلورات سواروفسكي في الشتاء. لكنك لست مؤمنًا ضد هذه المخاطر حتى عند شراء شقة بدون رهن عقاري - ما عليك سوى تحقق من كل شيء.

الآن في روسيا ما يقرب من النصفتم تسمية حصة معاملات الرهن العقاري مع الإسكان في روسيا تتم المعاملات العقارية بمشاركة الرهن العقاري. لذلك سيكون هناك المزيد من الشقق في السوق برهن عقاري.

هل من المربح شراء شقة مرهونة بالفعل؟

عندما يبيع البنك شقة المدين في مزاد علني ، يمكن توقع خصم كبير. بالنسبة لمؤسسة مالية ، يعد هذا أحد الأصول غير الأساسية ، لذلك تحاول التخلص منه ببساطة عن طريق إعادة الأصول الخاصة به.

عند بيع منزل من قبل المالك ، لا يمكن للمرء أن يتوقع سعرًا مناسبًا بشكل غير عادي. لكن لا يزال بإمكانه التخلص من القليل - لمشكلة لا داعي لها ولتحفيزك على شراء شقة برهن.

كيفية شراء شقة بقرض عقاري

بناءً على الظروف ، يمكنك شراء شقة بطرق مختلفة.

مع سداد الرهن العقاري خلال المعاملة

الظروف: تتم المعاملة بموافقة البنك الذي أصدر فيه المالك الحالي الرهن العقاري ؛ يقوم المشتري بشراء الكائن نقدًا.

أسلم مخطط. يحمي جميع أطراف الصفقة: المشتري والبائع والبنك. لنلقي نظرة على مثال.

شقة مقابل 3 ملايين روبل معروضة للبيع. يعطي البنك موافقته على الصفقة ويحدد مبلغ الدين المتبقي - 500 ألف روبل. يتم استخدام خليتين للحسابات. قبل التوقيع على اتفاقية الشراء والبيع ، توضع أموال المشتري فيها: 500 ألف في واحد و 2.5 مليون في الآخر.

تحدد المستندات الخاصة بالخلايا من يمكنه استلام الفواتير ومتى. إذا تم توقيع اتفاقية الشراء والبيع ، وتم تسجيل نقل الملكية لدى Rosreestr ، فسيكون البنك قادرًا على خذ 500 ألف من خلية واحدة ، البائع - 2.5 مليون من الثانية ، والمشتري - رهنًا لسحبها أعباء. إذا تمت الصفقة ، فسيعيد المشتري أمواله ولن يتغير شيء بالنسبة للباقي.

في بعض الأحيان ، يمكن إيداع أموال القرض ليس من خلال خلية ، ولكن مباشرة إلى البنك ، ولكن المؤسسة المالية تشارك بنشاط في العملية على أي حال.

مع التنازل عن الديون

الظروف: تتم المعاملة بموافقة البنك ، حيث يشتري المشتري مساكن على رهن عقاري من نفس البنك.

يقدم المشتري طلب قرض عقاري للبنك كما لو كان يشتري أي شقة. ستكون عملية الموافقة متشابهة وستستغرق نفس الفترة الزمنية تقريبًا. نظرًا لأنه سيصبح المقترض عند الشراء ، ستقوم المؤسسة المالية بفحص ملاءته و يقررما إذا كان عميلك جاهزًا لرؤيته.

هنا ، بالإضافة إلى اتفاقية البيع والشراء ، يتم إبرام اتفاقية للتنازل عن حقوق المطالبات لقرض قديم أو اتفاقية قرض جديدة بين البنك والمشتري. تتم إزالة الرهن في Rosreestr ويفرض رهن جديد بتسجيل حقوق المالك التالي.

تاتيانا تروفيمنكو ، محامية رائدة ، الخدمة القانونية الأوروبية

هذا المخطط أيضًا آمن تمامًا.

مع السداد المبكر للرهن على نفقة المشتري

الظروف: لا يوافق البنك على بيع الشقة ، يشتري المشتري الشقة نقدًا. أو يأخذ المشتري قرضًا من بنك آخر.

في هذه الحالة ، يسدد المشتري القرض. وعليه ، يجب أن يكون لديه في متناول اليد مبلغ مساوٍ لبقية الدين. يبرم الطرفان اتفاقية مبدئية لبيع وشراء شقة ، يتم بموجبها تحويل الأموال إلى البائع لإغلاق الرهن العقاري. ثم يتم رفع الرهن عن الشقة ، ثم يباع السكن كعقار بدون ضمانات.

يعتبر هذا الخيار أكثر خطورة بالنسبة للمشتري ، حيث يتم تحويل الأموال بموجب اتفاقية لا تخضع للتسجيل في Rosreestr.

تاتيانا تروفيمنكو ، محامية رائدة ، الخدمة القانونية الأوروبية

من الناحية النظرية ، يمكن للبائع رفض تسجيل اتفاقية الشراء والبيع مع Rosreestr. سيتمكن المشتري من استلام الأموال منه ، ولكن فقط من خلال المحاكم.

ما يجب تذكره

• يمكنك شراء شقة مرهونة بالفعل.
• يجب فحصها بنفس طريقة فحص المسكن بدون أعباء.
• يعتبر شراء شقة بموافقة البنك وبمشاركته أكثر أماناً.