كيفية شراء شقة في مبنى جديد: تعليمات مفصلة لمن لم يفعل ذلك من قبل
Miscellanea / / June 30, 2022
1. قم بعمل قائمة بالمتطلبات الخاصة بالشقة
هناك الكثير من المباني الجديدة في السوق: من أجل عدم قضاء أسابيع في البحث في كل عرض ، من المهم تقصير دائرة البحث في البداية. للقيام بذلك ، أجب عن بعض الأسئلة:
- ما هو حجم الشقة التي ستكون مريحة لك؟ وليس الآن فقط ، ولكن أيضًا خلال 5 أو 10 أو 15 عامًا. هذا مهم إذا كنت تخطط للعيش في شقة لفترة طويلة وتستعد لوصول الأطفال.
- ماذا يجب أن يكون في الشقة؟ هنا تحتاج إلى أن تأخذ في الاعتبار ليس فقط التصميم والغرف ، ولكن أيضًا عدد الحمامات والنوافذ ، وحجم الشرفة ، ووجود مخزن وتفاصيل أخرى.
- في أي طابق تريد أن تسكن؟ كل الطوابق لها مزاياها وعيوبها. على سبيل المثال ، منظر جميل يفتح من الأعلى ، ولكن إذا تعطل المصعد ، سيكون من الصعب الصعود. في الأجزاء السفلية ، لا داعي للقلق بشأن المصعد ، ولكن الضوضاء الصادرة من المدخل أو من الشارع سوف تتغلغل في الشقة.
- ما هي المواد التي صنع منها المنزل؟ في الطوب ، يكون عزل الحرارة والضوضاء أفضل ، لكنهما أغلى ثمناً. اللوحة هي الأكثر ميزانية ، ولكن مع سمع جيد جدًا. متجانسة - قوية ودائمة ، ولها أيضًا جدران ناعمة. ولكن مع عزل الحرارة والصوت ، قد تكون هناك أيضًا مشاكل.
- هل تحب الاستيقاظ مبكرا في الصباح؟ فأنت بحاجة إلى شقة بها نوافذ في الشرق. إذا لم يكن كذلك ، اذهب غربًا. من الأفضل عدم التفكير في الشقق المواجهة للشمال على الإطلاق: في الخريف والشتاء سيكون الجو مظلمًا وباردًا بشكل خاص.
أهم شيء الميزانية. تعرف على المبلغ الذي يطلبونه للحصول على شقة أحلامك في السوق وما إذا كان لديك ما يكفي من المال. إذا لم يكن الأمر كذلك ، فاحسب عدد السنوات التي سيستغرقها سداد الرهن العقاري: يمكن القيام بذلك في الآلات الحاسبة عبر الإنترنت على مواقع البنوك. و أيضا التحقق منمرسوم حكومة الاتحاد الروسي في 30 أبريل 2022 رقم 806 "بشأن تعديلات بعض قوانين حكومة الاتحاد الروسي"ما إذا كانت شقتك مدرجة في برنامج الرهن العقاري التفضيلي.
بعد الحسابات المالية ، يمكن تعديل متطلبات السكن. إذا لم يكن هناك ما يكفي من المال ، فابحث عن صورة الشقة المثالية وحدد النقاط التي يمكنك التخلي عنها.
2. حدد المنطقة
من الأفضل القيام بذلك أيضًا قبل البحث عن سكن. من المهم أن تأخذ في الاعتبار عاداتك وإيقاع حياتك. على سبيل المثال ، إذا كنت تعمل في وسط المدينة ولا ترغب في قضاء ثلاث ساعات في القيادة إلى المكتب ، فمن الأفضل عدم مراعاة العروض في مناطق الضواحي. وإذا كنت تحب الأنشطة الخارجية والعمل عن بُعد ، فلن يكون القرب من وسط المدينة مهمًا بالنسبة لك مثل القرب من المتنزهات والخزانات.
يجب أن يكون للمنطقة بنية تحتية متطورة: محلات تجارية ، أماكن للترفيه ، مستشفيات ، مدارس ، رياض أطفال ، مراكز رياضية. انتبه أيضًا إلى إمكانية الوصول إلى وسائل النقل. إنه ملائم عندما تكون هناك حافلات وعربات ترام وحافلات صغيرة ومترو بالجوار. إذا تم أخذ جميع الرغبات في الاعتبار ، يمكنك البدء في دراسة السوق.
العثور على شقة أحلام في مبنى جديد أمر سهل خصائص Avito. يسمح لك نظام التصفية بمشاهدة الإعلانات الشيقة فقط. يمكنك تحديد المنطقة المطلوبة ، والأرضية ، وعدد الغرف ، والشرفة ، ونوع المنزل ، وغيرها من المعايير المهمة. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الخدمة لديها كتالوج المباني الجديدة: لا تنظر في قائمة الشقق كاملة ولكن فقط في المجمع السكني الذي يعجبك. يتم تمثيل حوالي 85 ٪ من جميع المجمعات السكنية في موسكو مباشرة من المطورين على Avito. في مدن روسيا الأخرى ، يكون الخيار أيضًا كبيرًا.
الانتقال إلى مبنى جديد
3. تحقق من المطور
عندما يتم تحديد خيارات الشقة ، لا تتعجل في تحديد موعد مع البائع على الفور. سيكون إضاعة الوقت في التحدث وتفتيش المساكن بلا فائدة إذا كان المطور غير موثوق به.
- استكشف موقع الشركة. يجب أن يكون هناك تاريخها (كلما كانت الشركة أقدم ، كان ذلك أفضل) وتوثيق مهم. بما في ذلك المجمع السكني الخاص بك: تصريح البناء ، إعلان المشروع ، التخطيط ، التكلفة لكل متر مربع.
- افتح موقع الكتروني نظام المعلومات الموحد لبناء المساكن. افحص شاشة LCD - معلومات فنية وإحصاءات عن توقيت العمل.
- لكمة المطور في خزانة إيداع قضايا التحكيم. إذا كان غالبًا ما يقاضي المشترين بسبب انتهاك المواعيد النهائية أو مشاكل أخرى ، فمن الأفضل عدم عقد صفقة.
- قراءة مراجعات العملاء. انتبه بشكل خاص إلى السلبيات التي يدرجونها ، وافهم مدى أهميتها.
4. انظر حول الشقة
تم فحص المطور ، وتم اختيار الشقة. لكن من السابق لأوانه إبرام اتفاق. أولا عليك أن ترى السكن. ترتيب التفتيش يعتمد على حالة المنزل.
- في مرحلة البناء. قم بزيارة المنشأة وتفقد المنطقة والمنطقة المحيطة بها. لذلك عليك التأكد من أن وعود المطور تتوافق مع الواقع. هناك اختراق للحياة للشقق في المنازل ذات اللوحات النموذجية: اكتشف سلسلة المنازل وابحث عن منازل أخرى متشابهة ، ولكنها قيد التشغيل بالفعل. تحدث مع المستأجرين واكتشف مدى راحة الشقق التي تم شراؤها.
- المنزل مستأجر ويمكنك دخول الشقة. تحقق من التوافق مع اللقطات وجودة تركيب النوافذ وحالة الجدران والأرضية. وكذلك عمل الغطاء والمآخذ. في الحالة الأولى ، افتح النافذة وأرفق ورقة بالفتحة - يجب سحبها إلى الشبكة. في الثانية ، استخدم مفك براغي أو أمسك بأي جهاز كهربائي رخيص لفحصه وحاول تشغيله. لست بحاجة إلى اختبار منفذ جديد بهاتف ذكي - إذا حدث خطأ ما ، فلن تكون الأداة جيدة.
- الشقة منتهية بالفعل. تأكد من أن طبقات الجدران والسقف والأرضية مرتبة. إن دفع مبالغ زائدة مقابل مشمع ملتوي أو ورق حائط فقاعي هو متعة مشكوك فيها.
5. توقيع اتفاق
أنت في خط النهاية! الآن نحن بحاجة للتعامل مع الأعمال الورقية. هناك ثلاثة خيارات هنا.
- اتفاقية البيع والشراء (SPD). مثل بحاجةالقانون المدني للاتحاد الروسي الفصل 30. شراء وبيعإذا كان المنزل مبنيًا بالفعل. ستكون تكلفة الشقة في هذه الحالة أكثر تكلفة ، ولكن سيكون من الممكن الانتقال إليها على الفور ولن تقلق بشأن انتهاكات المواعيد النهائية. قبل توقيع العقد ، من الضروري إبرام عقد القبول والتحويل.
- اتفاقية المشاركة في رأس المال (DDU). هوالقانون الاتحادي رقم 214-FZ المؤرخ 30 ديسمبر 2004 (مراجعة. بتاريخ 14 مارس 2022) "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى وبشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي". المادة 4 اتفاقية للمشاركة في البناء المشتركإذا كان المنزل لا يزال قيد الإنشاء: فأنت لا تشتري الشقة نفسها ، ولكن حق الملكية فيها. من الأهمية بمكان هنا أن يتم الدفع مقابل السكن من خلال حساب الضمان - حساب مصرفي لن يتمكن المطور من الوصول إليه حتى يتم تسليم الكائن. إذا لم تكمل الشركة العمل في النهاية ، يمكنك إرجاع المال. في نص العقد ، ادرس بعناية شروط التشغيل وشروط تسليم المفاتيح وشروط التعويض للمنطقة (سيكون مفيدًا إذا تبين أن لقطات الشقة أقل أو أكثر في نهاية).
- عقد التنازل عن حقوق المطالبة (DUPT). جدا هوالقانون الاتحادي رقم 214-FZ المؤرخ 30 ديسمبر 2004 (مراجعة. بتاريخ 14 مارس 2022) "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى وبشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي". المادة 11 التنازل عن المطالبات بموجب عقد في مرحلة البناء. في هذه الحالة ، لا يتم الحصول على حق الملكية مباشرة من الشركة ، ولكن من شخص خاص دخل في DDU مع المطور. عادة ما تكون تكلفة السكن في هذه الحالة أقل بكثير ، لكن المشتري يحتاج إلى توخي الحذر. تأكد من أن البائع ليس عليه ديون مستحقة للمطور ، وتأكد من أن اتفاقية التنازل مسجلة بشكل صحيح مع Rosreestr. بعد كل التوقيعات ، سيكون لديك DDU و DUPT الأصليان في يديك ، مما يؤكد النقل الكامل للحقوق. نقطة مهمة هي أنه يجب إخطار المطور بإبرام العقد.
يمكن أيضًا تحديد طريقة الشراء المرغوبة في المرشحات الموجودة خصائص Avito - هناك ثلاثة خيارات للاختيار من بينها. لذلك ، يمكنك بسهولة اختيار خيار مريح دون زيارات لا نهائية لمكاتب الشركة. ويمكنك الاتصال بالبائع لتوضيح التفاصيل عن بعد - يتم وضع جميع جهات الاتصال في البطاقات الإعلانية.
من السهل التأكد من أن المعاملة المستقبلية آمنة وأن البائع في الخدمة صادق. تحتاج فقط إلى العثور على رمز "تم التحقق من التفاصيل" بجوار العرض - وهذا يعني أن متخصصي Avito قد درسوا مستندات البائع ويمكنهم تأكيد صحتها. وعلى العكس من ذلك ، إذا قام المطور بتأخير تسليم المنزل بشكل خطير أو خضع لإجراءات الإفلاس ، فسيتم تمييز ذلك أيضًا في بطاقة LCD.
لشراء شقة
6. احصل على المفاتيح
مع البيوت الجاهزة ، كل شيء بسيط: فحصوا الشقة ووقعوا العقد - المفاتيح ملكك. مع من هم تحت الإنشاء ، يكون الأمر أكثر صعوبة ، لأنك تحتاج أولاً إلى الانتظار حتى الانتهاء من البناء. عندما يكون المنزل جاهزا للتشغيل ، المطور يجبالقانون الاتحادي رقم 214-FZ المؤرخ 30 ديسمبر 2004 (مراجعة. بتاريخ 14 مارس 2022) "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى وبشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي". المادة 8 نقل كائن البناء المشترك يخطرك رسميا. بالمناسبة ، إذا انتهك البائع الشروط المحددة في العقد ، يمكنك ذلك الطلبالقانون الاتحادي رقم 214-FZ المؤرخ 30 ديسمبر 2004 (مراجعة. بتاريخ 14 مارس 2022) "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى وبشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي". المادة 6 مصطلح النقل من قبل المطور لكائن البناء المشترك إلى المشارك في البناء المشترك عقوبة منه.
بعد استلام الخطاب ، سيكون لديك وقت لفحص السكن بعناية والتوقيع على شهادة القبول - وفقًا للقانون ، يتم إعطاء أسبوع ، ولكن قد يتم الإشارة إلى شروط أخرى في DDU. أثناء زيارة الشقة ، تحقق من اللقطات وجودة تركيب النوافذ وعدم وجود تشققات في الجدران ونقاط مهمة أخرى. اذا كان سيكون هنالكالقانون الاتحادي رقم 214-FZ المؤرخ 30 ديسمبر 2004 (مراجعة. بتاريخ 14 مارس 2022) "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى وبشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي". المادة 8 نقل كائن البناء المشترك العيوب - إبلاغ المطور: يجب عليه إما التخلص منها ، أو تخفيض سعر العقد ، أو التعويض عن تكاليف إزالة المشاكل. إذا كان كل شيء على ما يرام ، يمكنك التوقيع على شهادة القبول واستلام المفاتيح.
7. تسجيل الملكية
الخطوة النهائية! لتصبح مالكًا كاملًا للمنزل ، ستحتاج إلى العبث بالأوراق أكثر من ذلك بقليل. يمكنك تسجيل الملكية في مكاتب MFC و Cadastral Chamber ، عن بُعد على موقع Rosreestr الإلكتروني أو عن طريق إرسال المستندات عن طريق البريد أو البريد. على أي حال ، سيتعين عليك:
- اجمع حزمة من المستندات. طلب ملكية أو جواز سفر أو DKP أو DDU (إذا اشتريت منزلًا عن طريق التنازل عن الحق ، ثم DDU و DUPT) ، ووثيقة قبول ونقل ، وجواز سفر فني للشقة ، وقرار التكليف وعدد آخر أوراق. قد تختلف القائمة حسب الظروف ، على سبيل المثال ، طريقة شراء شقة (نقدًا أو بقرض عقاري). للحصول على قائمة كاملة بالأوراق التي تحتاجها ، انتقل إلى منشئ مواقف الحياة على موقع Rosreestr الإلكتروني.
- دفع واجب الدولة. هي تكون مساوي لأحجام واجب الدولة لتسجيل الدولة لملكية العقارات (شقق وأراضي وممتلكات أخرى) / ConsultantPlus 2000 روبل ، بغض النظر عن عدد المالكين. يجب طباعة إيصال الدفع وإرفاقه بحزمة المستندات.
يبقى انتظار اكتمال عملية التسجيل. عندما يكون كل شيء جاهزًا ، احصل على المستندات من مكتب MFC أو غرفة المساحة. هذا كل شيء ، شقتك!