الإيجارات وإعادة البيع والتمويل: 7 طرق لكسب المال في العقارات
Miscellanea / / August 22, 2022
1. تأجير شقة
الطريقة بسيطة ، لكن من المهم العمل ضمن القانون. الخطوة الأولى هي العقد. لكل من الإيجارات طويلة الأجل واليومية بحاجة إلى الاستنتاجالقانون المدني للاتحاد الروسي. الفصل 35 إيجار مسكن عقد مكتوب مع صاحب العمل. هذا لحماية الأموال والممتلكات في حالة إتلاف المستأجر للأثاث أو بدء الإفراج عن الشقة دون علمك. بدون عقد ، سيكون من الصعب المجادلة وطلب التعويض. طريقة أخرى لتأمين نفسك ماليًا - يأخذالقانون المدني للاتحاد الروسي. المادة 329 طرق ضمان الوفاء بالالتزامات المستأجرون الجدد لديهم وديعة ويحددون في العقد الحالات التي لن يتم فيها إعادة المبلغ إلى المستأجر.
النقطة الثانية المهمة هي ضرائب إيجار الشقة. فرادىالمادة 224 من قانون الضرائب. معدلات الضرائب ادفع 13٪ IPقانون الضرائب للاتحاد الروسي المادة 346.20. معدلات الضرائب مبسطة - 6٪. إذا لم يتم ذلك ، فهناك خطر بخيرقانون الضرائب للاتحاد الروسي.المادة 122. عدم دفع مبالغ الضريبة أو دفعها غير مكتمل (الرسوم ، أقساط التأمين) - من 20 إلى 40٪ من مبلغ الضريبة غير المسددة. إنه لا يعفي الدين نفسه.
إيجار شقة حقيقية مدفوعة الأجر ، والسكن الذي تم شراؤه بقرض عقاري. لكن يجب أن نأخذ في الاعتبار الطلب في سوق العقارات والأسعار من البنوك. لنفترض أنه إذا انخفضت تكلفة الإيجار بنسبة 4٪ ، وأكل الرهن العقاري 3٪ أخرى كل عام من العائد ، فيمكنك أن تكون في المنطقة الحمراء. هذا صحيح بشكل خاص الآن ، حيث ارتفعت أسعار العقارات ومعدلات الرهن العقاري في الربيع.
2. تنظيم إيجار من الباطن للسكن المؤجر
يمكن أن تكون المنطقة التي استأجرتها استعادةالقانون المدني للاتحاد الروسي المادة 615. استخدام الممتلكات المؤجرة لشخص آخر. في هذه الحالة ، لن تضطر إلى شراء شقة ، ولكن من المهم الحصول على موافقة المالك وإصلاحها في اتفاقية الإيجار الأولية.
هناك طريقتان لكسب المال هنا:
- تأجير جزء من المبنى. لنفترض أنك استأجرت شقة من غرفتين ووضعت شخصًا آخر في غرفة إضافية.
- قم بتأجير المساحة المستأجرة أثناء الغياب. ابحث عن مستأجر مؤقت للسكن لقضاء إجازة أو رحلة عمل.
بالإضافة إلى ذلك ، يمكن زيادة تكلفة الإيجار من الباطن بسبب عدم وجود التزامات. لا يزال المستأجر الأساسي مسؤولاً أمام المالك عن حالة العقار والدفع في الوقت المناسب ، ولا يحتاج المستأجر من الباطن إلى القلق بشأن هذا الأمر.
من أجل الأمن ، من المهم أيضًا إبرام اتفاقية مماثلة لتلك التي يتم وضعها عند تأجير المساكن. الشرط الجديد الوحيد هو أن فترة صلاحية هذا المستند لا يمكن أن تتجاوز شروط الشرط الأساسي.
3. استثمر في العقارات التجارية
ليس من الضروري إنفاق عشرات أو مئات الملايين ، أو ربما حتى مليارات الروبلات لفتح مركز تجاري أو تحويل شقة في الطابق الأرضي إلى متجر أو مقهى. يمكنك الاستثمار في العقارات التجارية بمبلغ صغير نسبيًا في متناول اليد من خلال الصناديق المشتركة (UIFs). إنهم يجمعون الأموال من المستثمرين ويستثمرونها ، وفي المقابل ، يحصل المشاركون في الصندوق على حصة - ضمان يؤكد الملكية. يمكن أن تتعامل الصناديق المشتركة مع أصول مختلفة - الأسهم والسندات والأعمال التجارية ، وفي الواقع ، العقارات التجارية.
اعتمادًا على سيولة الأصل ، أي القدرة على بيعه بسرعة ، تكون الصناديق المشتركة مفتوحة ، وتتراوح فترة زمنية ، وتتبادل وتغلق. عادة ما تكون الصناديق العقارية مجرد صناديق مغلقة: من السهل جدًا شراء الأسهم في أي وقت في التطبيقات المصرفية ، ولكن يتم سدادها بعد الإغلاق (يشار إلى المواعيد النهائية على الفور). سيكون من الممكن الخروج من الصندوق في وقت أبكر من التاريخ المخطط له فقط عن طريق إعادة بيع الحصة إلى شخص آخر.
يوفر العائد هنا تغييرًا في قيمة السهم: فهو ينمو جنبًا إلى جنب مع سعر العقارات والرسوم من المستأجرين. يعتمد تكرار المدفوعات على استراتيجية الصندوق المشترك المغلق:
- إذا استثمر الصندوق في العقارات التجارية قيد الإنشاء ، فلن يكون من الممكن تحقيق ربح إلا بعد بدء التشغيل. حتى يتم بيع السهم ، لن يتم إضافة أي أموال إلى الحساب.
- إذا اشترى الصندوق عقارات جاهزة ، يحصل المساهمون على دخل إيجار مؤقت كل ثلاثة أشهر. ليست هناك حاجة لانتظار استرداد الحصة من أجل الحصول على الدخل. يتم إبرام العقود مع المستأجرين لمدة طويلة (من 5 إلى 15 سنة) ، مما يضمن استقرار المدفوعات.
على أي حال ، بعد إغلاق الصندوق ، يتم بيع العقار وتوزيع الأموال على المستثمرين. يزيد مبلغ الإيداع الأولي بسبب الربح من الزيادة في أسعار الأشياء.
هناك مخاطر في هذه الطريقة لكسب المال. على سبيل المثال ، يمكن أن يؤثر الخروج المبكر للمستأجرين أو انخفاض القيمة السوقية للعقار على الربحية. لكي تكون الحصة مستقرة ، تحتاج إلى دراسة الصندوق المشترك بعناية قبل الشراء: تحقق من تاريخه ، ومراجعاته ، واطلع على العملاء الذين يعمل معهم.
الاستثمار في العقارات من خلال صندوق استثماري مغلق أمر سهل مع شركة الإدارة "الصناديق العقارية الحديثة"- تعمل في السوق الروسية منذ عام 1996. تدير MC الآن خمسة صناديق مغلقة تشتري وتستأجر المستودعات ومراكز التسوق والمكاتب وغيرها من المباني باهظة الثمن والمربحة.
تكلفة الحد الأدنى للمساهمة 100000 روبل. إنها أرخص من الشراء الكامل للعقارات التجارية ، علاوة على ذلك ، فهي أقل استهلاكًا للطاقة: اختيار المبنى ، والتواصل مع المستأجرين ، والتوثيق - كل هذا يتم توليه من قبل شركة الإدارة. يتلقى مالك الحصة في هذا الوقت الدخل ببساطة. مدة الاستثمار في الصناديق المشتركة المغلقة من 5 إلى 10 سنوات. حقوق مالكي الوحدات مضمونة أيضًا من خلال جهة إيداع خاصة: فهي تحتفظ بسجلات لحقوق الوحدات في العديد من الصناديق وشركات الإدارة في وقت واحد.
قبل شراء العقارات في المملكة المتحدة "الصناديق العقارية الحديثة»يقوم بتقييم مخاطر الاستثمار وخمسة أنواع من عمليات التدقيق ، بما في ذلك التقنية والقانونية ، - يختار فقط الأشياء عالية الجودة. بالإضافة إلى ذلك ، تقوم الشركة بتقييم جاذبية العقارات للمستأجرين الرئيسيين ، أي الشركات الكبيرة والشبكات الفيدرالية ، مثل الأسواق. إن المخاطر التي قد يتعرضون لها لفسخ عقد طويل الأجل ومغادرة الموقع أقل من مخاطر الشركات الصغيرة والنامية فقط.
كن مستثمرًا
4. إعادة بيع الشقة "المقتولة"
يوجد عدد كافٍ من الشقق في السوق العقاري الثانوي مع إصلاحات سيئة أو اتصالات طارئة أو مخالفات قانونية. بسبب المشاكل ، تكون تكلفتها منخفضة عادةً - حتى لو كان الموقع جيدًا ولقطات رائعة. يمكنك كسب المال من هذه العقارات إذا قمت بإزالة جميع أوجه القصور وطرحها للبيع بسعر السوق.
في هذه الحالة ، تحتاج إلى إجراء تقييم مسبق لقدراتك ودرجة إشكالية الشقة. لإضفاء مظهر جذاب ، سيتعين عليك إنفاق الطاقة والاستثمار في مواد التشطيب وخدمات السباكة وتوظيف محام وترتيب المستندات. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن تتصرف بسرعة بعد الشراء: هناك خطر يتمثل في انخفاض القيمة السوقية للإسكان أثناء الإصلاح وحل المشكلات الأخرى وتمحو جميع الفوائد المحتملة.
5. شراء شقة في منزل تحت الإنشاء
في مرحلة البناء تكون تكلفة السكن أقل ، وعندما تصبح الشقة جاهزة يمكنك إعادة بيعها للمزيد والفوز بفرق السعر. في هذه الحالة ، يتم إبرام اتفاقية المشاركة - مكتسبالقانون الاتحادي رقم 214-FZ المؤرخ 30 ديسمبر 2004 "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية و الأشياء العقارية الأخرى والتعديلات على بعض القوانين التشريعية الروسية الاتحاد ". المادة 4 اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك حقوق الملكية ، وليس الشقة نفسها. لتجنب المشاكل مع المطور ، عليك التأكد مسبقًا من أن نص المستند يشير إلى شروط التشغيل وشروط تسليم المفاتيح وشروط التعويض. مع هذا الأخير ، سيكون من الأسهل حل المشكلات إذا تبين أن مساحة المعيشة النهائية مختلفة عن تلك المنصوص عليها في العقد من حيث اللقطات أو الشروط الأخرى.
بالإضافة إلى ذلك ، قبل الشراء ، من المهم التفكير بعناية في تاريخ وسمعة المطور - وإلا فهناك خطر الوقوع في بناء طويل الأجل أو مجرد الحصول على شقة غير ناجحة. للقيام بذلك ، تحتاج إلى دراسة المستندات الموجودة على موقع الويب الخاص بالمطور ، وتقسيمها نظام المعلومات الموحد لبناء المساكن وخزانة ملفات قضايا التحكيم ، وكذلك قراءة مراجعات العملاء.
6. الاستثمار في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري - السندات ، أنتجتالقانون الاتحادي "بشأن سندات الرهن العقاري" بتاريخ 11 نوفمبر 2003 N 152-FZ البنوك. مخطط العمل كالتالي: يأخذ عميل البنك أموالاً منه لشراء عقارات ، ويصدر البنك أوراقاً مالية بنفس المبلغ ويرسلها إلى البورصة حيث يشتريها المستثمرون. يفوز البنك في هذه الحالة بتعويض الأموال التي أنفقت على إصدار القرض ، ويستلم المستثمر دخل مضمون: الربح ثابت ويتناقص مرة كل ربع سنة أو ستة أشهر من الفائدة التي يدفعها البنك الدائن.
العيب الرئيسي لهذه الطريقة هو المدى الطويل: لا يمكنك سحب الوديعة إلا بعد سداد الرهن العقاري بالكامل ، وهذا عادة ما يكون لعقود. بالإضافة إلى ذلك ، هناك خطر ألا يتمكن المقترض من سداد الرهن العقاري على الإطلاق. لكن مبلغ الإيداع يمكن أن يكون: من الحقيقي شراء ICB مقابل 1000 روبل. ويتم بيعها في البورصات - لا تحتاج إلى الذهاب إلى أي مكان والتفاعل مع جهات خارجية للشراء.
7. شراء سندات المطور
لا يمكن للمطورين الآن استخدام أموال أصحاب الأسهم لبناء منازل جديدة - الأموال في حسابات الضمان. وهم بحاجة إلى التمويل ، لذلك هم إطلاق سراحالأوراق المالية بدلاً من الطوب: ما تحتاج لمعرفته حول سندات المطور / RBC السندات: يشتريها المستثمرون ، أي يعطون الأموال لتنفيذ المشاريع ، ثم يقوم المطور بإرجاع الأموال ولكن مع الفائدة.
أَثْمَرتضاعف حجم السندات المطروحة للمطورين في روسيا تقريبًا خلال العام / تاس هنا نسبة عالية - 10-15٪ ، ولكن هناك العديد من المخاطر. على سبيل المثال ، إذا انخفض الطلب على المساكن في المباني الجديدة ، فسوف تنخفض أرقام مبيعات الشركات - لن يكون هناك مال لدفع الفوائد.
يعد الاستحواذ على أسهم في صندوق استثمار مشترك مغلق طريقة موثوقة لكسب المال من العقارات. هناك القليل من المخاطر هنا ، لأن الربح لا يتكون من مصدر واحد ، ولكن من مصدرين - تكلفة الإيجار والتغيرات في سعر السوق. يتم توزيع الدخل على المساهمين مرة واحدة كل ثلاثة أشهر. استراتيجية إدارة ZPIFالصناديق العقارية الحديثة"يتضمن شراء الأشياء المبنية والمستأجرة بالفعل ، لذلك يبدأ المستثمرون في جني الأرباح من السهم على الفور. وربحيتها المحتملة ليست أقل من VOD - حوالي 15٪ سنويًا.
يمكنك أن تصبح مستثمرًا في العقارات التجارية على الموقع الإلكتروني وفي مكتب شركة الإدارة "الصناديق العقارية الحديثة». سيساعدك الموظفون في اختيار الصندوق المناسب ، وإعداد المستندات والإيداع.
يتعلم أكثر