ما هو الرهن العقاري في حقب تاريخية مختلفة
تشكيل / / December 19, 2019
أدوات المالية الحديثة قد تغيرت بشكل كبير في علاقة الإنسان مزرعته الخاصة. خذ نفس رهن عقاريانها سمحت للناس لشراء المساكن والعقارات الأخرى في الظروف التي كانت مستحيلة في السابق. ونحن ننظر كيف تم ترتيب هذه المسألة مع الرهن العقاري في أوقات مختلفة، لنرى كيف ساعدت الناس على تحسين حياتهم.
1. العصر الحجري القديم وفي وقت مبكر
العلماء لا يعرفون القليل جدا عن كيفية تنظيم الأسرة والحياة الاقتصادية في عصور ما قبل التاريخ. علماء الآثار وpaleogenetics في أحسن الأحوال، يمكن إعادة بناء حجم الجماعات البشرية، تشابهها الجيني والاحتلال.
من أجل إعادة بناء عادات وتقاليد أهل العصر الحجري القديم، وعادة ما ننظر إلى حديث أكثر أو أقل قبائل الصيادين (على سبيل المثال، شعب غواياكيل، الذين يعيشون في ما هو الآن باراغواي). ولكن يبدو أن الناس القدماء كانوا عرضة للpatrilocality - عرض العلاقات الأسرية التي تكون فيها المرأة يذهب إلى قبيلة والد زوجها (إذا كان مفهوم "رجل" في هذا المعنى، وينطبق على مثل العصور القديمة). حسنا، كان لديهم بالضبط الأباعدية - الحظر المفروض على الزواج ترتبط ارتباطا وثيقا. بشكل عام، كان من الضروري للعيش مع الأهل.
إذا كان هناك الرهن العقاري الحديث: ربما عدد غير قليل من العائلات من الحصول على قرض عقاري مع الغذاء والكساء والأسلحة، وتتوحد في قبيلة جديدة. عن نفسه كما هو الآن بالسكان من قبل الأسر الشابة معا في المباني الجديدة. ونتيجة لذلك، فإن أفراد قبيلة جديدة لديها بيئة واحدة من العمر سنتين.
2. في اليونان القديمة
في الواقع، فإن كلمة "الرهن العقاري" - الأصل اليوناني وسيلة "القاعدة"، "جانبية" أو حتى "تحذير". وكان اسم العمود، والتي تم تعيينها على حدود أرض، حتى انه "حذر" أن هذا الموقع بمثابة سندات الدين.
وهكذا، كان الإغريق شكل من أشكال المسؤولية الممتلكات المرهونة المدين للدائن له: في حالة عدم دفع البنك لديه الحق في التقاط الأرض المرهونة. حتى تطوير العقاري المدين المعسر إلى الدائن ردت الحرية الشخصية، لذلك كان الرهن العقاري قياس أكثر تقدمية من العلاقات الاقتصادية.
وبطبيعة الحال، كان لا بد من وضعت من قبل المؤسسة الملكية الخاصة للأرض هذا المجتمع اليوناني في. في 621 قبل الميلاد كان الحاكم الأثيني من دراكو أول مدونة القوانين المنصوص عليها في كتابة (نعم، هي نفسها التي تدابير صارمة)، والتي يعاقب بشدة أي انتهاك لممتلكات الآخرين. أعطى هذا دفعة للتنمية الائتمان والديون، وضمان أن الأرض ظهرت. قروض الرهن العقاري اليونانية الكاملة حصل في بداية القرن السادس قبل الميلاد.
ولكن هذا الرهن العقاري لم يكن متاحا للجميع: لاستخدامه من الضروري أن تمتلك الحصة الخاصة بهم.
وكان الابن الأكبر في الأسرة وريث الإرث والده، حتى يتمكن من جلب زوجته إلى منزل والديه، والتي في وقت لاحق مع الأرض مرت في ممتلكاتها. كان عليه أن يتمكن من الاعتماد على التمويل العقاري في المستقبل، والتي، في الواقع، كان هو في حاجة لم يعد حقا.
ولكن أبناء الأصغر سنا، في هذا المعنى قد انتهكت، ويمكن أن تكون إما المحتوى مع قصاصات من الأرض، أو أن تفعل خدمة الأغنياء، أو لطلب ثروته في المستعمرات. كل هذا لم تساهم حقا في خلق الأسرة في سن مبكرة نسبيا.
إذا كان هناك الرهن العقاري الحديث: سيكون أول فرصة لكسب أرضية في مسقط رأسه، ثم دفع ثمنها نقدا أو خدمة الدين وحولت حياة الإغريق. أصغر أبناء بالتأكيد سعداء. ومع ذلك، منذ ذلك الحين عاشوا في حي أثينا و اسبرطة وكورنث، ولم يشمل جميع مستعمراتها البحر الأبيض المتوسط. أو، على العكس من ذلك، فإنها قد غطت على oikoumene كله.
3. في روما القديمة،
في العالم القديم كان معروفا الرهن العقاري في بابل (حمورابي في القرن السادس قبل الميلاد)، بلاد ما بين النهرين والهند وحتى (في القرن الثامن قبل الميلاد II). ولكن معظم بالقرب من الظروف الحديثة بدأ الرهن العقاري في روما القديمة.
في البداية، ونسبة الدين من بنى الرومان، إذا جاز التعبير، على الإفراج المشروط، في شكل "اتفاق ثقة" (خطوط الطول. FIDUCIA)، علاوة على ذلك مخاطر أنفسهم لم يتخذ أي الدائن والمدين: فهو في مقابل المال مع إجراء قانوني خاص تحويلها إلى ضمانات الدائن، أي منقولة أو الممتلكات غير المنقولة. بعد سداد الديون يمكن أن نأمل فقط أن المقرض سوف يفي بوعده وبمساعدة مرآة عوائد إجراءات القانونية الكفالة. واذا كان المقرض لسبب رفض ذلك، يمكن للمدين أن لوث فقط اسمه بين المواطنين - القانون انه لا يستطيع مساعدة أي شيء، والصفقة هي صفقة.
بالفعل إلى القرن الثامن قبل الميلاد II تطورت العلاقات الجانبية. تحت شكل جديد من أشكال المعاملة يتعهد (خطوط الطول. pignus) المقرض في مقابل الحصول على الأموال التي وردت ليست ملكية ممتلكات المدين، ولكن فقط الحق في حيازة الممتلكات. لم المقرض لا تملك حتى الحق في استخدام هذه الخاصية، ولكن الثمرة التي تم شراؤها من هذه الممتلكات قد انتقل إلى دفع الديون أو مصلحة في هذا الشأن. فقط في الحالة التي يكون فيها المدين لا يمكن أن تدفع وفقا لالتزاماتها، ويصبح المقرض مالك العقار.
وأخيرا، في العقود الأولى من القرن الثامن قبل الميلاد الثاني، وهناك نوع ثالث من الضمانات، الواقع على مقربة من الرهن العقاري الحالية (خطوط الطول. hypotheca legalis)، - وهو تعهد من الممتلكات دون تمريرها للمقرض.
وساعد ذلك عن طريق تغيير الأوضاع السياسية والاقتصادية في ذلك الوقت: ضعف نظام الرق ونقل الجماعي من الأراضي للمستأجرين. المستأجرين في البداية - شقق أو قطع صغيرة من الأرض - كضمان للإيجار وتعهدوا ممتلكاتهم المنقولة (على سبيل المثال، والأثاث أو الأدوات الزراعية)، لكنه واصل تمتلكها. وفي وقت لاحق، والهدف من الرهن العقاري قد تصبح العقارات.
إذا كان المقترض لا يستطيع سداد وفقا للاتفاق، فإن المقرض يحصل على الحق في الطلب يضع الشيء مع بيع لاحق لها في المزاد العلني وصرف عوائد رصيد الدين المقترض.
إذا كان هناك الرهن العقاري الحديث: وبالفعل وضعت تماما الرهون العقارية الرومانية، ولكن كان لديها عدد من أوجه القصور. على سبيل المثال، لم تجر في روما القديمة سجل واحد من الممتلكات، والمقرض أخذ الضمانات لا يمكن أن يكون على يقين من أن تكون نفس الممتلكات بالفعل لا المرهون إلى الدائن آخر، وأنه في حالة إفلاس المقترض الرهن العقاري حقه لا لوجه الرهن العقاري أكثر شخص ما الحق.
وبالإضافة إلى ذلك، وعادة ما تكون موزعة الرهون العقارية على جميع ممتلكات المقترض، مما يجعل من حجم غير مؤكد وقيمة والتي قد تتغير مع مرور الوقت. هذه علاقات الملكية غير المستقرة أعاقت تطوير العقاري - وبالتالي عانى اللازمة لها المواطنين الرومان.
4. في أوروبا في القرون الوسطى،
وكما يتبين مما سبق، والرهن العقاري هو قادرة على الوجود عادة إلا في الامتثال الصارم لحقوق الأطراف المتعاقدة. بنية معقدة من المعاملات تتطلب الرقابة والإدارة في المستقبل - تعمل بكفاءة نظام التسجيل. كل هذا يمكن أن توفر سوى الدولة. لذلك، جنبا إلى جنب مع سقوط الإمبراطورية الرومانية باعتباره تشكيل دولة مركزية واحدة في V-VI قرون قبل الميلاد معهد الرهن العقاري توقف عمليا في الوجود.
تم احياؤها أمامه سوى في عهد العصور الوسطى العليا (XII-XIII القرن)، على موجة جديدة من العلاقات المالية والقانونية. الإقطاعيين في كثير من الأحيان يحتاج المال لتسيير الحروب الأهلية أو الحروب الصليبية، وحتى أنهم أجبروا على رهن القلاع وأراضي الأجداد المرابين أو الجيران ثراء.
ونتيجة لذلك، وأوروبا الغربية خلفا للإمبراطورية الرومانية تولى وضعت الرهون العقارية المعهد، مما يجعل حتى أكثر رسمية، وضعت يحميها القانون. وبالإضافة إلى ذلك، كان هناك كتاب الرهن العقاري الخاص، حيث لإدخال المعلومات عن حبس الرهن.
في أواخر العصور الوسطى (القرن الرابع عشر-XVI)، وقد تم تأسيسها الرهن العقاري نهائيا في الشكل الذي كان موجودا حتى يومنا هذا: الأصول المرهونة ويبقى في حوزة المدين ويحق للدائن أن يطالب حال التخلف عن السداد للديون الممتلكات المرهونة مع بيع لاحق لها في المزاد العلني.
إذا كان هناك الرهن العقاري الحديث: حسنا، إذا كنت إقطاعي كبير، وكان لديك شيء لالبيدق - والأمل في غنائم الحرب، والذي سوف يسدد الديون والفوائد. ولكن الغالبية العظمى من سكان غرب أوروبا في العصور الوسطى، كان الفلاحون الفقراء، الذين يملكون قطع صغيرة جدا إلى الاعتماد على قروض كبيرة. على العموم، والمحاكم، والمطالبات، والموثقين والمحامين - للأثرياء والمشاهير، في أحسن الأحوال - لللبرجوازية المدن الكبيرة. لم يكن الرهن العقاري خلال العصور الوسطى لا تزال أبعد ما تكون عن الجمهور.
5. حداثة
في النمو الصناعي القرن التاسع عشر، ساهم التحضر وتطوير البنية التحتية الحضرية إلى النمو السريع لسوق الرهن العقاري. في معظم البلدان الأوروبية المتقدمة - بريطانيا وفرنسا وهولندا - استخدمت مبادئ الإقراض لتمويل بناء بنشاط وعلى نطاق واسع. استثمار الأموال في صناعة البناء والتشييد، ومضت أيضا في بلدان أوروبية أخرى، بما في ذلك في الإمبراطورية الروسية.
في القرن العشرين دورا خاصا من الرهن العقاري حصلت في الولايات المتحدة خلال فترة الكساد الكبير. أنه كان أساس "الصفقة الجديدة" فرانكلين روزفلت.
في سوق الإسكان في الولايات المتحدة، هناك نوعان من القروض - قرض البناء والرهن العقاري. لا يتجاوز مبلغ القرض 80-90 في المئة من قيمة العقار المرهون. حجم مساهمة الأولى قدم عن طريق المقترض نفسه، على التوالي، من 10-20 في المئة. الدولة الفقيرة يعطي قروض تفضيلية لالتكلفة الكاملة للمنزل.
اليوم، يتم إصدار الرهن العقاري لمدة 15-20 سنة في الولايات المتحدة. وهناك سمة مميزة من الرهن العقاري الأمريكي هو الدعم الحكومي المتعمد والمنهجي للإقراض العقاري من خلال أدوات مثل قروض الرهن العقاري في السوق الثانوية لتأمين الدولة، والفوائد في الحصول على قروض للمواطنين من ذوي الدخل المنخفض. وبفضل هذه التدابير والحصول على الائتمان لديها الخاصة السكن 75 في المئة من الأميركيين.
في روسيا، بدأ سوق الرهن العقاري لتطوير فقط بعد انهيار الاتحاد السوفياتي. في عام 1997، أنشأت الحكومة وكالة الإسكان الاقراض العقاري لتدفق الاستثمارات في الرهون العقارية. في عام 1998، صدر قانون "الرهن العقاري (الرهن العقاري)". بحسبقروض الرهن العقاري الممنوحة للأفراد المقيمين، وحصلت متطلبات حقوق على القروض السكنية الرهن العقاري في روبل وكان البنك المركزي، والنمو في الإقراض العقاري في عام 2017 مقارنة مع العام قبل الماضي 37 في المئة. هناك القروض الممنوحة تصل إلى أكثر من تريليوني روبل في عام 2017. وقد أصبح هذا ممكنا بسبب الانخفاض المستمر لسعر الفائدة الرئيسي. في ديسمبر 2017 تم تسجيلهقرر البنك من روسيا للحفاظ على سعر مفتاح دون تغيير عند 7.25٪ 7.25 في المئة سنويا على المستوى.
الاتجاه العام للالرهن العقاري الحديث هو واضح - أنها سوف تكون في متناول متزايد لعدد متزايد من المواطنين. الهدف للدول التي تدعم هذا النوع من الإقراض لتوفير السكن الخاصة بهم لأكبر عدد ممكن من المواطنين والأسر الشابة.