7 حيل للحياة ستحمي رهنك العقاري من المدفوعات الزائدة
Miscellanea / / August 25, 2021
1. اختر المدة المثلى للقرض
تؤثر مدة قرض الرهن العقاري بشكل مباشر على مقدار المدفوعات الزائدة: مع زيادتها ، يزداد أيضًا المبلغ الذي يجب دفعه للبنك لاستخدام الأموال. وهذا يؤدي إلى فكرة الحصول على قرض عقاري لمدة أقصر. لكن من المهم تقييم قدرتك على الدفع بشكل صحيح. إذا لم تسدد الرهن العقاري ، فإن مبلغ الدين سيزداد بسبب العقوبات. وفي بعض الحالات ، يجوز للبنك إنهاء اتفاقية القرض. لكن عادة ما تقوم البنوك منذ اليوم الأول للتأخير بمناقشة الوضع الحالي مع العميل. في أسوأ السيناريوهات ، ستواجه دعوى قضائية مع البنك وبيع شقة لسداد الديون.
من أجل عدم الوقوع في موقف صعب ، من الأفضل أن تأخذ رهنًا عقاريًا لفترة بهامش. يجب حساب المصطلح على أساس فهم العبء المالي المريح ، بحيث تظل الأموال لحياة طبيعية وقوة قاهرة محتملة. لا يجب أن تجبرك الدفعات الشهرية على التوفير في الاحتياجات الأساسية: الطعام والملابس والترفيه. ستتاح لك دائمًا فرصة سداد رهنك العقاري قبل الموعد المحدد ، مع تقليل مبلغ المدفوعات الزائدة.
2. قم بزيادة قسطك الأول
كلما زاد المبلغ الذي أودعته في المرحلة الأولية ، قل مبلغ الدين والمدفوعات الزائدة. يمكنك حساب الدفعة الزائدة مسبقًا باستخدام صيغة خاصة أو على قرض عقاري
آلة حاسبة.لنفترض أنك تخطط لشراء شقة مقابل 10 ملايين روبل. تريد الحصول على قرض عقاري لمدة 20 عامًا وأنت على استعداد لدفع دفعة أولية قدرها مليون روبل. بمعدل 10 ٪ سنويًا ، ستكون الدفعة الزائدة على القرض أكثر من 11.8 مليون روبل. إذا قمت بزيادة الدفعة الأولية إلى 3 ملايين روبل ، فإن الدفعة الزائدة ستكون أقل - 9.2 مليون روبل. هذا حساب أولي ، سيتم تزويدك بالشروط الدقيقة للرهن العقاري في البنك.
يعتبر البنك الدفعة الأولية ، إلى جانب التوظيف ومستوى الدخل واستقراره ، كتأكيد على ملاءة العميل. في هذه الحالة ، لا يذهب القسط الأول إلى البنك ، بل يتم تحويله إلى البائع ، ويشكل مع القرض القيمة الإجمالية للعقار. تعرض بعض البنوك الحصول على رهن عقاري بدون دفعة أولى ، لكن سعر الفائدة لذلك قد يكون القرض أعلى أو سيطلب البنك تعهدًا بالعقار الذي لديك بالفعل خاصية.
ميخائيل سيروشتان
رئيس قسم الإقراض العقاري - نائب رئيس VTB.
وفقًا لقاعدة البيانات الخاصة بنا ، فإن متوسط الدفعة المقدمة يزيد عن 30٪ من قيمة العقار. ومع ذلك ، فإننا نصدر قروضًا بدفعة أولية قدرها 10٪ أو حتى أقل إذا كان العملاء يستخدمون صناديق رأس المال الخاصة بالأمومة والتي تشكل 10٪ على الأقل من تكلفة السكن. يجب أن يكون مبلغ الدفعة المقدمة بحيث يكون مبلغ القرض والدفعات الشهرية مريحة للمقترض.
3. اكتشف برامج الرهن العقاري
من الممكن تقليل المدفوعات الزائدة على قرض بمساعدة الحوافز والإعانات. على سبيل المثال ، يمكنك استخدام رأس مال الأمومة لتكوين دفعة أولية أو سداد قرض. هذا العام يمكنك الحصول عليهرأس مال الأم (الأسرة) 483 ألف روبل للولادة أو التبني الأول و 639 ألف روبل للثاني أو اللاحق.
هناك برامج تفضيلية للجيش ، للعائلات التي لديها أطفال ، وكذلك لمن يرغبون في شراء مساكن في الريف أو في الشرق الأقصى. يمتد حتى 1 يوليو 2022كيف تحصل على قرض عقاري بدعم من الدولة بنسبة 7٪؟ الرهن العقاري التفضيلي: يمكن الحصول على قرض بمعدل يصل إلى 7٪ سنويًا. الحد الأقصى لمبلغ القرض لجميع المناطق هو الآن 3 ملايين روبل.
يمكنك الحصول على قرض عقاري لسكن جاهز أو قيد الإنشاء. شراء شقة في مرحلة الحفرة أرخص مما كانت عليه عندما تم تكليف المنزل بالفعل. صحيح أنك لن تكون قادرًا على دخوله على الفور ، وقد تضطر إلى إنهاء رهنك العقاري في نفس الوقت ودفع إيجار الشقة. احسب مقدمًا ما إذا كان هذا الخيار مربحًا.
ميخائيل سيروشتان
يختار المقترضون السكن في كل من سوق العقارات الأولي والثانوي ، ولكل من هذه الخيارات مزايا. يتم الآن دعم شراء المباني الجديدة من قبل برامج الدولة بأسعار تفضيلية ، ولكن في نفس الوقت من الضروري الامتثال لشروط مثل هذا البرنامج. قد تكون هناك أيضًا عروض خاصة من المطور لشراء العقارات. عند شراء عقار ثانوي ، يمكنك الاستفادة من الخصومات التي يتمتع بها البنك بالإضافة إلى السعر الأساسي وبالتالي الحصول أيضًا على عرض موات. بالإضافة إلى ذلك ، يعد هذا خيارًا لأولئك الذين لا يرغبون في الانتظار حتى اكتمال المنزل ، لكنهم يخططون للانتقال بسرعة إلى منزل جديد والبدء في بناء عشهم هناك.
إذا كنت قد حصلت بالفعل على قرض رهن عقاري ، فيمكنك إعادة تمويله بشروط أكثر ملاءمة. على سبيل المثال ، في VTB يتقدمون بطلب لإعادة التمويل بموجب برنامج الرهن العقاري العائلي المحدث بمعدل 5٪. في السابق ، كان بإمكان العائلات التي لديها طفلان أو أكثر فقط المشاركة في البرنامج. الآن ينطبق هذا على العائلات التي أنجبت طفلها الأول واللاحق في 2018-2022 ، أو لديها طفل قاصر معاق. يمكنك التقدم بطلب لإعادة التمويل في VTB في زيارة واحدة - لم تعد بحاجة إلى التسجيل والذهاب إلى MFC وتقديم مجموعة من المستندات. يمكنك التقدم بطلب لإعادة التمويل على موقع البنك. ما عليك سوى ملء نموذج طلب وإظهار معلومات عن القرض السابق.
يتعلم أكثر4. اختر نظام دفع مناسب
يمكنك سداد الرهن العقاري بمدفوعات متباينة أو سنوية. مع وجود نظام متمايز ، يتناقص حجم المدفوعات تدريجياً. يقع العبء المالي الأكبر على السنوات الأولى من الرهن العقاري. مع الأقساط السنوية ، تظل المدفوعات دون تغيير طوال مدة القرض بالكامل ، ولكن الدفعة الزائدة النهائية على القرض ستكون أعلى.
يمكنك حساب الدفعات الشهرية مسبقًا عن طريق آلة حاسبة. لنفترض أنك تخطط للحصول على رهن عقاري مقابل 7 ملايين روبل لمدة 20 عامًا بنسبة 10٪ سنويًا. مع دفع أقساط سنوية ، سيتعين عليك دفع 16.2 مليون روبل ، أي أن مدفوعات الفائدة الزائدة ستصل إلى 9.2 مليون روبل. في هذه الحالة ، سيتم تحديد الدفعة الشهرية طوال فترة الرهن العقاري بأكملها - 67.5 ألف روبل.
مع نظام متمايز ، سيكون من الضروري دفع 14 مليون روبل ، وستكون المدفوعات الزائدة 7 ملايين روبل. لكن الدفعات الأولى على القرض ستصل إلى 88 ألف روبل.
تستخدم البنوك الأقساط في كثير من الأحيان. يعد نظام الدفع المتمايز مناسبًا لمن هم على دراية جيدة بالتمويل ويمكنهم الدفع في السنوات الأولى من الرهن العقاري الحد الأقصى من المساهمات على خلفية نفقات الإصلاح وشراء الأثاث وإيجار المساكن (إذا تم شراء شقة في مبنى قيد الإنشاء). أيضًا ، يجب على المقترض أن يأخذ في الاعتبار أن حجم الدفعات الشهرية في ظل نظام مختلف سيتغير باستمرار ، لذلك سيصبح التخطيط لميزانية الأسرة أكثر صعوبة.
5. جعل المدفوعات قبل الموعد المحدد
هناك عدة خيارات لسداد الرهن العقاري قبل الموعد المحدد.
- تقليل مدة القرض. يساعد على زيادة جزء السداد المنتظم الذي يهدف إلى سداد الدين الأساسي وتقليل حصة الفائدة.
- تقليل المدفوعات الشهرية. تظل مدة القرض كما هي ، ويتم توزيع رصيد الدين الرئيسي خلال هذه الفترة. معظم المدفوعات الشهرية عبارة عن فوائد مستحقة ، وجزء أصغر هو الدين الرئيسي.
- استخدم الخيار المدمج. بمساعدتها ، يمكنك تقليل مدة الرهن العقاري وحجم السداد.
من المربح تقصير مدة القرض ، لأنك في النهاية ستدفع فائدة أقل. لكن تقليل المدفوعات المنتظمة أكثر أمانًا: إذا انخفض الدخل فجأة ، فسيكون من الأسهل عليك سداد البنك. سيكون الخيار الأفضل للكثيرين هو المخطط المشترك. على سبيل المثال ، يمكنك دفع مبلغ معين قبل الموعد المحدد ، مع تقليل الدفعة الشهرية ، ثم الاستمرار في الدفع على الرهن العقاري بنفس المبلغ كما كان من قبل. سيؤدي ذلك إلى تقليل السداد الإلزامي وفترة سداد القرض.
ميخائيل سيروشتان
من الضروري سداد الرهن العقاري قبل الموعد المحدد عند ظهور مثل هذه الفرصة - لا توجد قيود. الشيء الرئيسي هو الراحة والحساب العقلاني لقدراتك. ينطبق هذا أيضًا على تحديد المعلمات التي تريد تقليلها.
6. إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك
إعادة التمويل هي تسجيل قرض جديد لسداد القرض القديم. بفضله ، يمكنك الحصول على أفضل سعر فائدة وبالتالي تقليل حجم الدفعة الشهرية. اللعبة تستحق كل هذا العناء إذا كان الفرق في الأسعار لا يقل عن 1٪. في بعض الأحيان ، من أجل فتح قرض جديد وسداد القرض القديم ، يتعين عليك دفع أقساط التأمين وخدمات كاتب العدل وما إلى ذلك. بعد كل الحسابات ، قد يتبين أنه من المربح عدم إبرام عقد جديد.
في بعض البنوك ، على سبيل المثال ، هناك رسوم إضافية مؤقتة على سعر فائدة إعادة التمويل - لفترة إعادة تسجيل الضمان لصالح مقرض جديد. قد تستغرق هذه العملية من شهرين إلى ثلاثة أشهر ، سيتم خلالها تحصيل دفعة إضافية منك.
ميخائيل سيروشتان
يمكن إعادة تمويل الرهن العقاري عدة مرات. تقوم البنوك بتقييم هؤلاء المقترضين على أساس مبدأ "لا شيء شخصي": إنهم يخضعون لإجراءات قياسية الموافقات وفقا لمتطلبات البنك بغض النظر عن الخبرة إعادة التمويل.
بعض الناس لا يجازفون بالحصول على قرض عقاري ، لأنهم يخشون عدم تمكنهم من سداد القرض في الوقت المحدد. لكن البنك الجيد سيجد دائمًا طريقة لمقابلة المقترض في منتصف الطريق. الخامس VTB عند إعادة تمويل الرهن العقاري ، يمكنك استخدام خيار "الدفع المؤجل" وعدم سداد القرض لمدة ثلاثة أشهر دون زيادة مبلغ الدين. بالإضافة إلى ذلك ، لا يوجد لدى البنك معدل إعادة تمويل متزايد لفترة الأعمال الورقية.
تنطبق على VTB من الممكن أيضًا إعادة تمويل رهن عقاري في بنك آخر. في هذه الحالة ، سيكون المعدل 8.2٪ سنويًا.
تقديم طلبك7. احصل على خصم الممتلكات
عند شراء عقار ، يمكنك إرجاع ما يصل إلى 13٪ من القيمة بسبب خصم العقار. يمكن لكل شخص التقدم بطلب للحصول على خصم ضريبي مرة واحدة ويخضع للحد الأقصى. الحد الأقصى لمبلغ الخصم الضريبي لبناء أو شراء العقارات هو 2 مليون روبل ، حتى لو كان لك أكثر من ذلك. أي يمكنك إرجاع 260 ألف روبل. إذا اشتريت شقة بأقل من مليوني روبل ، فيمكن تحويل الرصيد غير المستخدم إلى كائن آخر.
يمكنك أيضًا التقدم بطلب للحصول على خصم ضريبي على الفائدة المدفوعة على الرهن العقاري. هنا الحد الأقصى - 3 ملايين روبل. سيكون الخصم 390 ألف روبل. في هذه الحالة ، لا يمكن تحويل الرصيد غير المستخدم إلى كائن آخر.
في المجموع ، عند شراء العقارات برهن عقاري ، يمكنك إرجاع ما يصل إلى 650 ألف روبل. يمكن إصدار خصم ضريبي بشرط حصولك على راتب أبيض ودفع ضريبة الدخل بمعدل 13٪. لا يمكن أن تتجاوز الخصومات مبلغ ضريبة الدخل المدفوعة. على سبيل المثال ، إذا أضفت 100 ألف روبل إلى الميزانية في عام ، فلا يمكن أن يكون الخصم أعلى من هذا المبلغ. لكن الرصيد يمكن ترحيله إلى العام المقبل.
في بعض الحالات ، من المستحيل إصدار خصم الممتلكات: على سبيل المثال ، إذا تم شراء الشقة على حساب رأس مال الأمومة أو أموال الميزانية.